相关法律法规不完善,随着《合同法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、行政法规的施行，与90年代初相比，房地产法律体系已经基本形成，房地产维权有法可依的问题已基本解决。然而，随着我国由计划经济向市场经济过渡的社会转轨，现行法律法规日益显得并不完善。以征用农民集体土地为例，《土地管理法》对于征用农民集体土地的经济补偿有了规定，但对于失地农民的社会保障却未提及，对农村集体土地上房屋的拆迁也没有相应的规范的调整。再如，今年9月颁布的《物业管理条例》对业主权利、业主委员会的法律地位等问题缺乏明确界定，以至在具体操作上脱离实际。可以说，法律法规的不完善，使房地产维权遭遇障碍。

行政管理缺位或越位

行政管理的缺位或者越位，导致了一些房地产纠纷的产生。以房地产项目的验收为例，由于综合验收涉及政府部门繁多，验收的时间可能比建设的时间还要漫长，促使许多房地产开发企业通过商品房买卖合同规避这一规定，导致诸多纠纷的产生。在某些方面，为实现行政管理目标，行政管理部门也容易出现管理搭车现象，即在没有法律法规依据的情况下，要求行政管理相对人完成某方面的工作。在房地产信息公开方面，如商品房预售项目的具体情况，包括项目规划情况，项目是否已设置抵押或被查封，商品房是否已预售登记等等，到目前为止，公众仍然未能通过公开查询知悉，这为房地产纠纷的产生留下不少隐患。

部分企业缺乏自律

房地产市场成熟的标志之一，是房地产开发企业的自律。10月27日，中国消费者协会发布了当前对商品房买卖合同中存在的九大不平等格式条款的点评，据此点评，商品房买卖合同中的霸王条款包括：认购定金难归还、单方扩大解约权、减免责任巧设计、模糊标的好圈钱、违约责任不对等、面积误差设陷阱、一房二卖搞欺诈、虚假宣传不负责、购房签约先交钱等。这些实际上反映了房地产开发企业缺乏自律的市场现状。在物业管理方面，定期公开管理费收支情况以便业主监督是物业管理公司的法定义务，但真正实施的物业管理公司则不在多数，而只收费不服务、将共有物业经营收入据为己有等问题，也是广大业主投诉物业管理公司的重要内容。

维权行动缺乏理性

随着权利意识的增强，人们的维权行动也日趋自觉。然而，在我国传统的厌讼文化和长期计划经济体制的影响下，在纠纷产生后，人们首先考虑的并不是通过法律途径维权，而是找行政主管部门。而行政主管部门囿于行政管理权限，有时并不能对民事行为进行过多的干预。于是，有的维权行动则走向极端化，如通过游行、示威、静坐等方式维权，使维权演变成社会不稳定的因素之一。

走出维权困境有对策

要走出房地产维权困境，需对症下药，在以下几方面加以突破：

(一)完善房地产相关法律法规

随着市场经济的进一步发展，人们权利意识的增强，加强对房地产权的保护成为当前房地产法制建设急需解决的问题。笔者认为，房地产法制建设当务之急是完善不动产

物权法律制度。目前我国仍没有统一的物权法，不动产登记制度也不完善，房地产权并没有明确的界定，这是引发房地产纠纷的重要原因。以物业管理为例，理论上，小区的公共区域应属于全体业主所有，但由于“公共区域为所有业主共同使用”这一前提并没有在法律上得以确立，引起纠纷在所难免。

(二)规范行政管理，加强信息公开

行政部门严格依法行政，成为房地产维权的重要保障。另一方面，房地产相关信息公开，既保护公民的知情权，也有利于行政管理部门对管理对象的监督，实现行政管理目标，是减少房地产纠纷的重要举措。笔者认为，在不危害国家安全和业主隐私的情况下，应该将不动产的相关资料向社会公开，应该实现城市规划、商品房抵押及限制转移、商品房预售登记等情况的自由查询。这将极大地推动房地产维权的有效性。

(三)建立诚信监督机制，强化房地产业自律

有必要在政府部门指导下，通过房地产协会、物业管理协会等行业组织，建立行业诚信监督机制。具体措施可以包括以下两方面，一是行业协会建立诚信评级制度，以此代替当前行政部门的资质等级评审制度。二是在行业内推行服务规范标准，使行业自律有章可循。

       庞艳春律师系辽宁誉硕律师事务所的创办人，沈阳电视台沈视晚报特邀嘉宾律师，中国律师协会会员，沈阳律师协会会员。她的专长领域是沈阳交通事故律师，沈阳离婚律师，沈阳继承律师，沈阳房产律师，沈阳刑事律师，沈阳知名律师,沈阳律师，沈阳律师，沈阳交通事故赔偿律师，沈阳离婚律师，沈阳合同律师，沈阳遗嘱继承律师，沈阳刑事辩护律师。 有意者欢迎来电咨询！竭诚为您服务！

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